เปิดแผนแม่บททุ่มแสนล้านสร้าง “เมืองใหม่โคราช” ชงทำเลปั้น “ซิลิคอนวัลเลย์สุรนารี” เร่งยกร่าง พ.ร.บ.ผังเมืองเหมือนอีอีซี เสริมมาตรการสิทธิประโยชน์ภาษีนิติบุคคล-ภาษีรายได้ส่วนบุคคล จูงใจเอกชนลงทุน PPP ดึงหัวกะทิต่างชาติเข้ามาทำงาน เผยกรมโยธาฯ รับหลักการขีดแนวผังเมืองเฉพาะ ลดขนาดพื้นที่จาก 25 ตร.กม.เหลือ 7 ตร.กม.ดันเฟสแรกเดินหน้าเหตุติดข้อกฎหมายปัญหาที่ดิน ส.ป.ก. 3,800 ไร่ รอ พ.ร.บ.ใหม่คลอดใช้เวลา 5 ปี
นายจีรวัฒน์ ศิริวิกุล รองประธานฝ่ายกิจกรรมเครือข่ายภาครัฐหอการค้าจังหวัดนครราชสีมา เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในการประชุมคณะกรรมการร่วมภาครัฐและเอกชนเพื่อพัฒนาและแก้ไขปัญหาทางเศรษฐกิจ (กรอ.) กลุ่มจังหวัดภาคตะวันออกเฉียงเหนือตอนล่าง 1 ครั้งที่ 1/2566 เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2566 ได้มีการรายงานความคืบหน้าการศึกษาแผนแม่บทการพัฒนาเมืองใหม่นครราชสีมา ที่ได้รับการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรีสัญจรจังหวัดบุรีรัมย์ เมื่อวันที่ 7-8 พฤษภาคม 2561 โดยเห็นชอบกับข้อเสนอของภาคเอกชนกลุ่มจังหวัดและหอการค้าจังหวัดนครราชสีมาให้มีการศึกษาแผนแม่บทการพัฒนาเมืองใหม่นครราชสีมา และมอบหมายให้กรมโยธาธิการและผังเมืองพิจารณาดำเนินการศึกษาตั้งแต่ตอนนั้นเป็นต้นมา
ล่าสุดในที่ประชุมครั้งนี้ กรมโยธาธิการและผังเมืองได้สรุปการศึกษาแผนแม่บท และสรุปผลการคัดเลือกพื้นที่ต้นแบบการพัฒนาโครงการเมืองใหม่นครราชสีมาจุดที่เหมาะสมที่สุด คือ เมืองใหม่สุรนารี โดยใช้เกณฑ์การคัดเลือกพื้นที่ต้นแบบการพัฒนา 4 ด้าน
1.บูรณาการความคิดเห็นสำคัญของพื้นที่ศักยภาพ (bottom-up)
2.ประเมินผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคม
3.การสังเคราะห์เครื่องมือทั้งในด้านนโยบายมาตรการ และ/หรือสิทธิประโยชน์และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
และ 4.กำหนดทิศทางการพัฒนาของพื้นที่ (top-down)
ซึ่งเมืองใหม่สุรนารีอยู่ในเกณฑ์ที่ดีที่สุด จาก 4 ทำเลที่ทำการศึกษาเรียงลำดับจากมากไปน้อยดังนี้ 1.เมืองใหม่สุรนารี 2.เมืองใหม่หนองระเวียง 3.เมืองใหม่บัวใหญ่ และ 4.เมืองใหม่ปากช่อง
เมืองใหม่สุรนารี อยู่ในประเภทเมืองใหม่ในเมือง (new town in town) บริเวณชานเมือง โดยชูวิสัยทัศน์ “เมืองแห่งการเสริมสร้างทักษะและความรู้ และเป็นศูนย์กลางการวิจัยนวัตกรรมแห่งภูมิภาค” เป็นเมืองศูนย์กลางการศึกษาและเมืองที่อยู่อาศัย สามารถรองรับประชากรประมาณ 214,228 คน งบประมาณในการพัฒนา 97,035 ล้านบาท และทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้เส้นทางสถานีรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ มอเตอร์เวย์ และท่าอากาศยานนานาชาตินครราชสีมา เป็นศูนย์กลางของการคมนาคมที่สำคัญในอนาคตของจังหวัด และภาคอีสาน ใกล้สถานศึกษาขนาดใหญ่ มีพื้นที่ที่เหมาะสม ทั้งยังเป็นทำเลที่อยู่ในพื้นที่การขับเคลื่อนให้เป็นเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (NeEc) ด้วย
“ซิลิคอนวัลเลย์” โคราช
แหล่งข่าวจากจังหวัดนครราชสีมาเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เมืองใหม่สุรนารี ซึ่งชูวิสัยทัศน์ “เมืองแห่งการวิจัยและพัฒนา” หากพูดง่าย ๆ เป้าหมายเหมือนกับ “ซิลิคอนวัลเลย์” ตามกรอบแผนงานจะทำแผนงานและมาตรการต่าง ๆ เหมือนกับเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยคณะทำงานอยู่ระหว่างยกร่างกฎหมายเป็นผังเมืองเฉพาะเมืองใหม่สุรนารี ตราขึ้นมาเป็นพระราชบัญญัติฉบับใหม่ การทำงานของหน่วยราชการในพื้นที่จะทำลักษณะ one stop service และมีการกำหนดสิทธิพิเศษในการจูงใจผู้ประกอบการที่จะเข้ามาลงทุนในลักษณะการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ (public private partnership หรือ PPP) เช่น การเช่าที่ดินระยะยาว การให้สิทธิพิเศษทางภาษี การยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล การลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคล รวมถึงเรื่องคนงานต่างชาติที่ทำงานในเขตส่งเสริมจะได้สิทธิพิเศษทางด้านวีซ่า การเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราพิเศษ ครอบคลุมครอบครัวทั้งบิดามารดา คู่สมรส และบุตรที่จะย้ายมาอยู่ด้วยกัน และผู้บริหารต่างชาติที่ทำงานที่สำนักงานใหญ่ หรือบริษัทการค้าระหว่างประเทศในพื้นที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอัตราพิเศษ ทั้งนี้ กรอบนโยบายและเป้าหมายนี้ทางกรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งเป็นแม่งานหลักยอมรับในหลักการแล้ว
“เราจะทำซิลิคอนวัลเลย์ เราต้องหาทางดึงนวัตกร ผู้ลงทุนเข้ามา เพราะฉะนั้น ต้องเสนอให้สิทธิพิเศษกับคนที่จะเข้ามา ไม่อย่างนั้นเขาคงไม่เข้ามา แผนเบื้องต้นจะยกร่าง พ.ร.บ.ใช้บังคับผังเมืองเฉพาะเมืองใหม่สุรนารี ซึ่งในร่าง พ.ร.บ.สามารถใส่มาตรการจูงใจ เช่น มาตรการทางด้านภาษี มาตรการดึงนวัตกร นักดีเวลอปเปอร์ เข้ามาในพื้นที่ คล้าย ๆ อีอีซีเราจะไม่ทำเฉพาะโครงสร้างทางกายภาพ เช่น ถนน ไฟฟ้า เหมือนอย่างในอดีต หากผู้ประกอบการ นักพัฒนาได้สิทธิพิเศษทางด้านภาษี หรือรู้สึกคุ้มทุนก็จะมีคนมาลงทุน”
แหล่งข่าวกล่าวต่อไปว่า เท่าที่ทราบหลังจากได้ข้อสรุปจาก กรอ.กลุ่มจังหวัดที่เลือกเมืองใหม่สุรนารี ได้มีการนำเสนอให้ที่ประชุมกรมโยธาธิการและผังเมือง รับทราบเมื่อวันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2566 ซึ่งที่ประชุมได้มีการปรับเปลี่ยนรายละเอียดจากที่จังหวัดเสนอไปมากทีเดียว โดยเฉพาะขอบเขตพื้นที่จากเดิมที่ศึกษาไว้ครอบคลุมพื้นที่ 25 ตารางกิโลเมตร (ตร.กม.) ได้มีการปรับให้เหลือเพียง 7 ตร.กม. โดยจะออกพระราชบัญญัติผังเมืองเฉพาะ 7 ตร.กม.ก่อน เนื่องจากในเป้าหมายเดิมต้องการให้ครอบคลุมที่ดินของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ประมาณ 3,800 ไร่ ซึ่งจะทำให้สามารถทำ PPP ได้ทันที แต่ติดข้อกฎหมายของกรมโยธาฯที่ไปผูกกับเงื่อนไขของกฤษฎีกาที่ระบุว่า ถ้าเป็นที่ป่าไม้ให้ใช้เฉพาะกิจการป่าไม้เท่านั้น ถ้าเป็นที่ของ ส.ป.ก. ต้องใช้เพื่อกิจการ ส.ป.ก.เท่านั้น แต่จริง ๆ ในกฎหมาย ส.ป.ก.ให้ทำธุรกิจได้ ดังนั้นเพื่อให้เมืองเดินหน้าไปก่อนได้ จึงขีดวงที่ดิน ส.ป.ก. 3,800 ไร่ ไว้ในมาสเตอร์แพลน ซึ่งจะดำเนินการในเฟสต่อไป ซึ่งกว่ากฎหมายจะแล้วเสร็จและแก้ข้อขัดแย้งกฎหมาย ส.ป.ก.ได้ คาดว่าจะใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 5 ปี
สำหรับที่ดิน 7 ตร.กม. ยอมรับว่าเป็นที่เอกชนเกือบทั้งหมด มีที่ดินราชการ เช่น ที่ดินเทศบาล ดังนั้นการทำ PPP อาจจะลำบาก แต่การทำงานไม่ได้ไปมุ่งเน้นการเวนคืน จะใช้มาตรการกระตุ้นให้เกิดการลงทุน”
ในขั้นตอนการทำงาน จะแบ่งพื้นที่ออกเป็น 3 เฟส โดยเฟสแรกจะครอบคลุมพื้นที่ 1.2 ตร.กม. ทำในส่วนพื้นที่สีส้ม และสีเหลืองที่อยู่ในร่างผังเมืองรวมก่อน เพราะฉะนั้น PPP จะต้องไปลงเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบสมาร์ท ระบบท่อรวม สามารถทำ PPP ได้ ซึ่งตามแผนงานคาดว่าจะเริ่มโครงการได้ปี 2568 จะไปแมตชิ่งกับรถไฟความเร็วสูง มอเตอร์เวย์ ซึ่งควรจะต้องแล้วเสร็จ แต่ตอนนี้ทุกโครงการล่าช้ากว่ากำหนด สนามบินโคราชก็ยังไม่เวิร์ก อาจจะต้องปรับวิ่งระหว่างประเทศ ถ้าบินภายในประเทศไม่คุ้มทุน
พื้นที่เป้าหมาย 7 ตร.กม. ซึ่งอยู่ในร่างผังเมืองรวมเมืองนครราชสีมา โดยขอบเขตเป็นพื้นที่ติดแนวเขตผังเมืองรวมด้านใต้บริเวณแนวเขตป่าสวนป่ารุกขชาติปรุใหญ่ และมีขอบเขตทางด้านทิศเหนือติดถนนโนนไม้แดง ซึ่งร่างผังเมืองรวมดังกล่าวกำหนดให้มีสีของผังเมืองเป็น พื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) และสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ในเขตเทศบาลนครนครราชสีมา ซึ่งร่างผังเมืองรวมดังกล่าวอยู่ระหว่างการดำเนินการประกาศใชภายในปี 2566
ในส่วนพื้นที่ทางด้านใต้ของพื้นที่เป้าหมายการพัฒนาเมืองมีแนวทางการควบคุมและพัฒนาโดยใช้ “ผังนโยบายระดับจังหวัด” ซึ่งอยู่ในระหว่างการดำเนินการโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง โดยพื้นที่ดังกล่าวมีขอบเขตต่อเนื่องจากแนวเขตของร่างผังเมืองรวมเมืองนครราชสีมา ลงมาทางด้านทิศใต้จนจดกับแนวถนนมหาวิทยาลัย ซึ่งเป็นเส้นทางสัญจรทางเข้าหลักของมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีสุรนารีในปัจจุบัน โดยพื้นที่ดังกล่าวมีบทบาทเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมที่สามารถรองรับการขยายตัวของเมืองในอนาคต
ดร.สฤษดิ์ ติยะวงศ์สุวรรณ อาจารย์ประจำหลักสูตรนวัตกรรมการพัฒนาเมืองและพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน สาขาการขนส่ง คณะระบบรางและการขนส่ง มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลอีสาน กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การคัดเลือกเมืองสุรนารีมาดำเนินการก่อน ถือเป็นโครงการนำร่อง ส่วนอีก 3 เมืองที่เหลือถือเป็นแผนที่จะดำเนินการต่อไปในอนาคต ทั้งนี้ ตามผังแม่บทเมืองใหม่สุรนารี ได้มีการจัดทำโครงการในระดับผังพื้นที่เฉพาะไว้ จำนวน 14 โครงการที่จะดึงเอกชนมาร่วมลงทุนลักษณะ PPP แบ่งเป็นแผนระยะสั้น 1-5 ปี จำนวน 6 โครงการ ได้แก่
1.โครงการพัฒนาศูนย์การเรียนรู้ การวิจัย พัฒนา และการฝึกอบรมทักษะ
2.โครงการพัฒนาศูนย์ควบคุมและบริการอัจฉริยะ และลานคนเมือง
3.โครงการออกแบบศูนย์เรียนรู้พื้นที่สีเขียว
4.โครงการออกแบบภูมิทัศน์ริมถนนสายหลักเชื่อมต่อระหว่างเมือง
5.โครงการออกแบบทางจักรยานและทางเดินเท้า
6.โครงการพัฒนาโครงข่ายถนน พร้อมระบบสาธารณูปโภคในพื้นที่เมืองใหม่สุรนารี
ระยะกลาง 6-10 ปี จำนวน 6 โครงการ ได้แก่
7.โครงการพัฒนาสวนสาธารณะระดับชุมชน
8.โครงการพัฒนาศูนย์กีฬาและพื้นที่อเนกประสงค์
9.โครงการพัฒนาพื้นที่สีเขียวนันทนาการและการระบายน้ำตามธรรมชาติ
10.โครงการพัฒนาสวนสาธารณะและพื้นที่พักน้ำป้องกันน้ำท่วม
11.โครงการพัฒนาสาธารณูปการด้านการศึกษา เพื่อเตรียมความพร้อมบุคลากร
12.โครงการพัฒนาโครงข่ายระบบอุโมงค์สาธารณูปโภครวม (common utility tunnel)
ระยะยาว 11-20 ปี จำนวน 2 โครงการ ได้แก่
13.โครงการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนนครราชสีมาสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย (ตลาดเซฟวัน-มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีสุรนารี)
และ 14.โครงการพัฒนาระบบผลิตและส่งจำหน่ายไฟฟ้าความร้อนความเย็นร่วม (cooling district)
สำหรับแนวความคิดในการวางผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่ศูนย์กลางพาณิชยกรรมหลักของผังแม่บทเมืองใหม่สุรนารี มีนโยบายในการลดการใช้พลังงานหรือลดการผลิตก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ โดยวางแผนทำระบบขนส่งมวลชนเบาเป็นระบบขนส่งหลักแทนการใช้รถยนต์
พื้นที่ศูนย์กลางบริการของแหล่งงานและกิจกรรมจะวางตัวอยู่ตามแนวสายทางของถนนโครงการตามผังเมืองรวมเมือง ค.11ทางทิศเหนือใต้ มีการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างผสมผสานตามแนวโครงข่ายถนนคู่เสมือน (Couplet) ที่เข้าสู่บริเวณศูนย์กลางเมืองในอนาคต
เมื่อการจราจรหนาแน่นขึ้น ให้จัดการแบ่งเลนถนนออกเป็นถนนรูปแบบเดินรถทางเดียว (One way) ทำให้ผู้เดินเท้าหรือใช้จักรยานสามารถข้ามได้อย่างสะดวกและปลอดภัย เพราะระบบถนนเป็นกริด(Grid) ส่งเสริมให้มีการจอดรถบนถนน เพื่อช่วยลดอุบัติเหตุต่อคนเดินเท้าและเป็นการช่วยร้านค้าต่าง ๆ ได้ลูกค้าที่ใช้รถมาจอดด้วย
บริเวณพื้นที่ศูนย์กลางบริการของเมืองดังกล่าวจะมุ้งเน้นการพัฒนาในรูปแบบห้องแถว มีการอนุรักษ์พื้นที่โล่งไว้สาหรับกักเก็บคาร์บอนไดออกไซด์ (Carbon Sink) ควบคู่ไปด้วย
อสังหาฯโคราชขานรับเมืองใหม่
นายณัฐพงษ์ ประสารศิวมัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การทำเมืองใหม่สุรนารีจะทำให้จังหวัดนครราชสีมามีการขยายตัวไปในทิศทางที่ดี โดยจังหวัดนครราชสีมาถือเป็นจังหวัดใหญ่ การวางผังเมืองที่ดีจะสามารถดึงดูดการลงทุนจากหลายภาคส่วน เพื่อมาลงทุนที่จังหวัดนครราชสีมา ซึ่งจากการสอบถามผู้ประกอบการโรงงานต่างบอกว่า จังหวัดนครราชสีมามีจุดแข็งด้านแรงงานจำนวนมาก อย่างอีอีซีแรงงานจำนวนมากก็ไปจากทางภาคอีสาน ในอนาคตหากมีรถไฟรางคู่ มอเตอร์เวย์ นิคมอุตสาหกรรมที่กำลังขยายมากขึ้น และอนาคตท่าเรือบกจะแล้วเสร็จ ประกอบจิกซอว์กันหลายจิกซอว์ นครราชสีมาจะกลายเป็นจังหวัดที่มีคุณภาพรองจากกรุงเทพฯได้เลย
เราอาจจะไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว แต่ด้านเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมผมมั่นใจว่า เราน่าจะเป็นอันดับต้น ๆ ของประเทศไทย รวมถึงการอนุมัติเมืองใหม่สุรนารีจะช่วยแก้ปัญหาเรื่องเอกสารที่ดินต่าง ๆ ที่ไม่ชัดเจน โดยจะมีกฎหมายฉบับใหม่ออกมา จากนี้ไปต้องเตรียมพร้อมรับมือกัน แต่ตอนนี้ระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานที่ได้รับการอนุมัติหลายโครงการล่าช้ากว่ากำหนด เช่น มอเตอร์เวย์มีการเปิดล่าช้า ซึ่งตอนนี้ภาคเอกชนได้ประชุมร่วมกับทางจังหวัดพยายามผลักดันให้เปิดบางส่วนที่วิ่งเข้าเมืองโคราชให้ได้ภายในปีนี้
อย่างไรก็ตาม การที่มีข่าวพัฒนาเมืองใหม่สุรนารียอมรับว่าส่งผลให้ที่ดินปรับขึ้นราคา โดยก่อนช่วงโควิด-19 ระบาดราคาที่ดินแถวที่จะขึ้นเมืองใหม่สุรนารีเคลื่อนไหวประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อไร่ ปัจจุบันขึ้นไป 4 ล้านบาทต่อไร่แล้ว
แหล่งข้อมูล
